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    立法咨詢服務基地召開“物業管理與業主組織”研討會

     發布日期:2016年04月08日 點擊次數:


    4月7日下午,珠海市立法咨詢服務基地在我校國際交流中心二樓會議室召開“物業管理與業主組織問題”研討會,會議由立法咨詢服務基地常務副主任、我院教授李寶君主持,來自市人大法工委、市政府法制局、建設局、民政局等有關部門、部分居委會和小區業主委員會代表、律師和本校教師共40多人出席了會議。會議集中分析了珠海市業主組織建設嚴重落后的原因,對于如何修改有關法律法規、排除障礙、加快推進業主組織建設,推動業主與基層自治,確保業主的合法權益等法律和實踐問題進行了深入探討。

    珠海市立法咨詢服務基地主任、市人大常委會法律顧問、我院院長于風政教授首先作主題發言。他介紹了珠海市立法咨詢服務基地成立的背景與職能,說明為什么選擇城市物業管理作為基地立法研討活動的第一個重點。于風政教授指出,地方立法,一定要“接地氣”,要把廣大人民群眾最需要、各種矛盾最突出、社會各界最關心的現實問題作為關注的重點。城市小區的物業管理與業主組織問題,就是這樣一個重大的現實問題。房屋是居民最重要的財產,小區管理涉及財產權的充分現實與保障;小區是人們最重要的生活環境,應當和諧、文明、有序;小區是最基本的城市構成元素,是城市居民自治的基本單位。而今天的城市小區卻成為矛盾最集中、最突出的地方。業主與開發商的矛盾、業主與物業公司的矛盾、業主與政府的矛盾、業主與業主之間的矛盾,不斷產生、發展與積累,影響社會的和諧與穩定,理應引起政府和社會各界的高度重視。

    于風政教授認為,小區管理的主體是業主,業主的管理權基于物權,物權及關聯權利理應得到充分的尊重和保障。小區管理步入正軌的核心因素是業主組織的建立健全與運行。他列舉數字說明,珠海在這方面是嚴重落后了。目前,全國各地的城市小區成立業主委員會的比例,上海為80%,北京為28%,深圳為40%,廣州為25%,中山為25%,順德為58%,全國平均為30%,珠海僅為16-18%,嚴重落后于北上廣深和周邊城市,也嚴重落后于全國平均水平。這種狀況,與珠海的特區地位嚴重不符。業主組織的建立與運行情況,是衡量一個城市的法制水平、公民權利保障水平、城市文明和諧程度的重要指標。對于這種狀況,珠海市各級黨政機關和社會各界應當有高度的重視、認真的調查研究、深刻的反思和迅速的改進。

    于風政教授提出,排除業主組織建立的主要障礙,加快推進業主組織建設,應當從修改、完善和創新地方立法入手,改進和完善基本制度設計。他建議在修改《珠海市物業管理條例》時,要嚴格遵循上位法,吸取上海等地的先進經驗,把政府尊重業主的自治權包括自組織權、促進業主組織建設是政府的法定職責等等寫入法規,,明確和強化政府的責任;取消現行珠海地方法規中違反上位法設定的成立業主組織一律要20%業主聯名提起的“門檻”;依據上位法的精神,創設業主代表大會制度,以解決大型小區不易召開業主大會的困難;合情合理合法地從寬定義“業主”的法律概念等等,從法律的層面上掃除成立業主組織的障礙。

    來自銀石雅園、海怡灣畔、五洲花城、遠大美域等小區的業主委員會主任或業主組織發起人在發言中,訴說了他們發起召開首次業主大會、成立業主委員會的無比曲折和艱難。銀石雅園小區業主委員會主任劉本高的發言尤其令與會者震驚和嘆息。這個小區經過7年時間,克服政府主管部門和物業公司設置的重重障礙,才成功地召開首屆業主大會,但是,因為很難按照“雙50%”的要求經常召開業主大會來討論決定小區的問題,業主委員會成立后也很難正常運作。劉本高形容說,他們建立業主委員會的過程,比登珠穆朗瑪峰還難!海怡灣畔小區2004年即發起成立業主委員會,12年過去了,至今沒有成功。他們認為,政府主管部門的消極、不作為和有關法律規范的沖突,是成立業主組織的主要障礙。

    我院白非教授在發言中,從專業的角度,簡潔而明確地指出了現行法律和地方法規中阻礙或不利于業主組織建立的諸多缺陷,建議在修改珠海市地方法規時進行改正。她認為,現行物業管理法規對“業主”的定義過于狹窄,違反了婚姻法等上位法,理應把共同享有財產權的配偶列為“業主”;《珠海市物業管理條例》不區別不同情況,作了召開首次業主大會、建立業主委員會均須20%業主聯名提起的規定,違反了建設部的行政規章、廣東省的地方法規,人為地設定“門檻”,嚴重地阻礙了業主組織的成立,修改時理應刪除這一規定;國家和地方法規均規定召開業主大會必須“雙過半”,即業主人數及其所占有的專用物業面積總額均應達超過50%,客觀上造成了交付使用面積少于50%的小區沒有可能成立業主組織,因此,應當對交付使用面積不足50%的小區的開發商持有的物業面積投票權規定上限;大型小區不容易召開業主大會,因此理應設立業主代表大會制度,這一制度設計在2009年建設部頒布的《業主大會和業主委員會指導規則》第27條、第28條已有規定,與法有據。白非教授還建議,有關法規早已明確地把促進業主組織建設列為政府的職責,在修訂地方法規時,應增加如何考核、如何追責的條款。

    胡雪梅副教授對于珠海地方法規設定20%業主聯名提起的“門檻”的問題作了進一步分析;借用WTO組織和國際仲裁活動中持否定意見者責任倒置的做法,論證了在建立業主代表大會制度的條件下如何保證少數人的利益,使權利的消極行使者而不是積極行使者承擔行動責任的合理性。孫宏友副教授介紹了北京上地西里建立業主代表大會、完善小區治理結構的經驗。劉英俊副教授論證了如何依據民法通則的規定,廣泛使用委托代理方式,以解決非常住業主參與業主大會的困難。張宗卿副教授從黨的十八大和十八屆四中全會《決定》的高度,論證了政府應當積極支持建立業主組織,為業主組織的建立和運行創造條件,這是落實社會主體自我組織、自我管理、推進基層自治的重要方面。廣東省律師協會副會長崔峰律師建議人大認真履行職責,盡快消除地方法規中違反上位法的規定,積極解決法律之間存在的沖突問題;建議全社會和每個業主行動起來,自己爭取和鄭重對待自己的權利。他還表示,他所在的律師事務所愿意為各個小區在建立業主組織過程中發生的訴訟案件提供免費的法律支持。

    參加會議的市人大法工委、市法制局、建設局等有關部門的同志認真聽取了大家的意見。法工委劉衛兵副主任表示,非常感謝大家的批評和建議?!吨楹J形飿I條例》的修改已經列入今年的立法計劃,希望社會各界積極參與,踴躍貢獻意見和建議,全社會和政府共同努力,推動我市小區業主組織的建設。

    珠海市立法咨詢服務基地根據2015年5月市人大常委會設立,依據2015年9月市人大常委會與我校的協議共同組建,主要職責是為珠海的地方立法提供咨詢服務。

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